CENTRI COMMERCIALI, ANCORA RIVOLUZIONE

Di Renato Pedullà

Il nostro modo di vivere è, totalmente, cambiato nell’arco degli ultimi quindici anni con una velocità senza  eguali. E’ stato modificato il nostro modo di leggere, lavorare, acquistare, conoscersi, tutto grazie alle invenzioni e alla lungimiranza di Steve Jobs (Apple), Mark Elliot Zuckemberg (Facebook), Jeff Bezos (Amazon), Larry Page e Sergey Brin (Google), solo per citarne i più famosi. Questi signori hanno fatto sì che la vita di ognuno di noi si modificasse nelle abitudini più semplici o in quelle più complesse e articolate, individuate all’interno del nostro mondo lavorativo. Pochi conoscono però, Robert Zellinger de Balkany, costruttore e immobiliarista di origine ungherese, nazionalizzato francese, che ha modificato la vita dei fine settimana di milioni e milioni di famiglie, individuando un modo nuovo di fare shopping.

Robert de Balkany ha importato per primo  in Europa il concetto dei grandi centri commerciali di ispirazione americana, i mall,  inteso come nuovo luogo di aggregazione. Uomo acuto e imprenditore gentiluomo, Robert de Balkany nel lontano 1969 aprì il suo primo grande complesso Parly 2 nella periferia ovest di Parigi e fu subito successo commerciale e immobiliare. Quindi fece costruire Le Chesnay, un immenso centro commerciale individuato in concomitanza di un enorme complesso residenziale. Da quel momento di strada se n’è fatta, la sua società SCC – Societè des centres commerciaux- importa tale concetto immobiliare commerciale da Parigi (Ile de France) in tante altre città francesi e successivamente in diversi Paesi europei e nel Medio Oriente. Da qui parte il concepimento e il progetto del Centro commerciale nell’attuale e concreta individuazione.

In Italia il picco delle realizzazioni dei Gla (Gross leasable area), sebbene nato molto prima, avviene poco più di dieci anni fa. Recenti studi nel settore indicano che, dei circa 800 centri commerciali con superficie superiore ai 5mila metri quadrati, il 40% ha dimensioni tra i 5mila e i 20mila metri quadrati, il 38% tra i 20mila e i 40mila mq e soltanto il 6% dei centri commerciali oggi aperti e attivi ha una dimensione superiore agli 80mila mq.

Si è da poco chiuso il Mapic Italia, l’importante fiera del mercato immobiliare commerciale italiano, con oltre 2mila partecipanti, provenienti da circa 50 Paesi con giganti della portata di Westfield, Eurocommercial, IGD, Klepierre, Swicom, JLL, Aedes, CBRE, Cushmam & Wakefield e tanti altri. La linea comune, uscita fuori da questa due giorni di incontri e di studi, è che il mero acquisto del prodotto non sarà più l’unica motivazione per andare in un centro commerciale. Per sopravvivere bisogna inventarsi nuove attrattive che possano accattivare i gusti del cliente, quindi sì all’incremento dello spazio dedicato all’offerta di food & beverage anche di alto livello, sì alla costituzione di nuove strutture attrattive per il tempo libero e la socialità, ma anche riduzione degli ipermercati per numero e per superficie. Per cui i nuovi progetti in arrivo tra il 2018 e il 2021 porranno attenzione a queste direttive, individuate come fattori di sviluppo e di successo commerciale. Da ciò scaturisce che di contro, gran parte dei centri commerciali esistenti necessiteranno di un accurato restyling. Ma anche idee innovative, come la shopping experience sempre più tecnologica, con combinazione infinite di abiti in camerini virtuali e merce che arriva direttamente a casa il giorno stesso dell’acquisto. Indicazioni proposte dal Ceo di CBRE, Alessandro Mazzanti. Si pensa anche di inserire all’interno dei nuovi centri commerciali spazi per il coworking, cioè uffici strutturati e organizzati dove poter lavorare per un’ora, un giorno, una settimana o un mese. Da qualche tempo nel nostro Paese questo tipo di pratica sta diventando sempre più diffusa: a Roma e Milano diverse sono ormai le strutture adibite al lavoro-condiviso. Queste saranno alcune delle ricette individuate per il buon andamento del centro commerciale affinchè lo stesso non venga toccato dalla crisi, che sta, invece, penalizzando il mondo del retail negli Stati Uniti. Pierre Marin, ceo di Jll Italy, ha dato per l’Italia un outlook positivo nel medio termine: “Dagli 800 milioni di investimenti complessivi registrati nel primo trimestre possiamo aspettarci una chiusura del 2018 con un volume complessivo di 1,4 miliardi di euro. L’Italia dal 2008 a fine 2017 ha rappresentato solo il 4% del mercato europeo, ma è in crescita. Il peso dell’Italia è pari al 6,5% nel primo quarter 2018”. Da qui al 2021 ci sono già in cantiere progetti di nuove aperture per 1.300.000 mq, il 33% dei quali risulta in costruzione e fa riferimento a sedici progetti. Il più imponente verrà costruito a Milano: il Westfield, da  circa 185mila mq, con un’ipotesi di apertura 2020. Ma anche a Torino, Roma e Monopoli, nel Barese, ci sono grandi progetti di prossima apertura.

Si ipotizza che la scommessa in futuro dei nuovi Centri sarà tutto frutto della buona combinazione tra la progettazione della struttura sotto il profilo architettonico e ingegneristico - sempre più verranno coinvolti architetti di fama mondiale – e la realizzazione di nuove idee commerciali unite a coinvolgenti centri di aggregazione e di intrattenimento culturale come possono essere piazze (il ritorno della plateia greca) ma anche biblioteche, mediateche, cinema e auditorium. Comunque sia l’uomo, con le sue continue esigenze, sarà sempre al centro di tutto.